الجواب الشافي... هل الاستثمار بالعقار فكرة جيدة في الوقت الحالي؟

مع الأزمة الاقتصادية الحالية والأوضاع المتخبطة التي يعيشها العالم، بتنا نقف أمام سيناريو، حيث ستحقق الأقلية التي تعرف اقتناص الفرصة الذهبية، من بين مئات الفرص المزيفة والخادعة، ستحقق الأرباح المجزية وتخرج بسلامة واطمئنان من هذه الأزمة.

لكننا على العموم ننصحك، إذا كنت تبحث عن عائدات فورية وقصيرة الأجل في الوقت الحالي، أي إذا كنت من نوع المستثمر الجريء، ألا تسعى لتحقيق ذلك حاليًا. والسبب ببساطة أن السوق ليس منفتحًا جدًا على هذا النوع من المعاملات.

ومع ذلك، إذا كنت مستثمرًا معتدلاً، ولديك الصبر على الانتظار بضعة أشهر ولا تعتمد مواردك للمعيشة على الموارد التي يوفرها الاستثمار، فمن الأفضل أن تنتبه، حيث توجد فرص جيدة، قد تكون مختبئة بين مئات الفرص الأخر ذات الجدوى المنخفضة... وقد يكون العقار هو أهم وعلى رأس هذه الفرص.

قبل كل شيء... هل العقارات استثمار مناسب لك شخصيًا؟

على وجه العموم، يشرح لنا الخبراء أن الاستثمار الناجح هو ذلك المبني على معطيات الواقع من جهة وظروف المستثمر الخاصة من جهة أخرى. إذ يجب على المستثمر أن يراعي الظروف الراهنة ويحاول قدر الإمكان ألا يتورط باستثمارات على أساس نصائح من ناس يتحدثون عن أوضاعهم الشخصية فحسب.

في الواقع إن العقارات هي استثمار نموذجي على الأجل الطويل، والمباشرة به تتطلب كمية كبيرة من المال، وكذلك عمولات عالية جدا، وغالبا ما تأتي العائدات من الاحتفاظ بالعقار لفترة طويلة ونادرا ما يتم ذلك خلال بضع سنوات فقط. وكانت العقارات هي الاستثمار طويل الأجل المفضل للأميركيين عام 2021.

 لكن حتى إذا اشتريت عقارات بكل النقود التي تمتلكها، فسيكون لديك الكثير من الأموال المقيدة في أصل واحد، ويمكن أن يؤدي عدم التنويع هذا إلى مشاكل عديدة إذا حدث شيء ما للأصل. وإذا لم يكن لديك مستأجر للعقار، فستحتاج إلى الاستمرار في دفع الضرائب وتكاليف الصيانة الأخرى من جيبك الخاص.

على الجانب الآخر، يمثل الاستثمار العقاري الملجأ الآمن للأموال في وقت الأزمات حيث أثبتت الأزمات أن الاستثمار العقاري هو الأكثر استقرارًا مقارنة بالبقية. ويجب الأخذ بالاعتبار أن الاستثمار في العقارات يُعتبر الاستثمار الوحيد الذي يمرض ولكنه لا يموت أبدًا بسبب أي أزمة، إذ يرى البعض أن وقت الأزمات هو الوقت المناسب لشراء العقارات.

ومع أن المخاطر يمكن أن تكون عالية، فإن المكافآت يمكن أن تكون عالية جدا أيضا. وإذا كنت قد اخترت عقارا جيدا وأدرته جيدا، فيمكنك كسب عدة أضعاف استثمارك إذا كنت على استعداد للاحتفاظ بالأصل بمرور الوقت.

الخطوة التالية: ما هو مستقبل أسعار العقارات؟

إذا توصلت إلى نتيجة مفادها أن العقار هو استثمار مثالي ومناسب لك على المستوى الشخصي، فإن الخطوة التالية تكون في تحليل مستقبل أسعار العقارات في وقتنا الحالي، الذي يبدو أنه عصر الفائدة المرتفعة... فهل العقارات استثمار مناسب حين ترتفع الفائدة وتهرب الناس بأموالها إلى خزائن البنوك؟

يكتب الخبير الاقتصادي "محمد رمضان" في معرض حديثه عن هذا الموضوع:

حتى نفهم طبيعة العلاقة بين أسعار العقار وأسعار الفائدة، لابد أولا من معرفة طبيعة العقار كأصل، فالعقار في الوضع الطبيعي يعتبر أصلا ذا عمر افتراضي طويل جدا. اذ يمكن أن يصل العمر الافتراضي للعقار المبني القابل للاستخدام لعشرات وأحيانا مئات السنين.

وبسبب كون العقار قابلا للاستخدام والانتفاع به أو تأجيره لفترة طويلة جدا، فإنه من المستحب ومن المنطقي بالنسبة للبعض شراء العقار المبني بتمويل كبير نسبة إلى قيمة العقار عن طريق الاقتراض لسنوات طويلة.

القروض العقارية هي قروض طويلة الأجل تصل فترة سدادها إلى 15 أو 25 أو حتى 30 سنة في العديد من دول العالم. وأقساط القروض الطويلة الأجل تتأثر كثيرا بأسعار الفائدة مقارنة بالقروض القصيرة الأجل. واجمالي الفوائد المدفوعة للقرض القصير الأجل يكون أقل بكثير من القرض الطويل الأجل.

مثلا، اقتراض 70 ألف دولار بفترة سداد 5 سنوات وبفائدة سنوية %5 يجعل القسط الشهري 1.321 دولارًا لـ 60 شهرا بفائدة اجمالية مدفوعة تساوي 9260 دولار. بينما اقتراض 70 ألف دولار بفترة سداد 15 سنة وبفائدة سنوية %5 يجعل القسط الشهري 554 دولارًا لـ 180 شهرا بفائدة اجمالية مدفوعة 29640 دولار.

ولو ارتفعت الفائدة السنوية إلى %6 سيصبح القسط الشهري لقرض الـ 70 ألف دولار لمدة 5 سنوات هو 1353 دولارا بالشهر واجمالي الفوائد المدفوعة هو 11180 دولارا. أي بارتفاع بنسبة %2.4 في القسط الشهري وارتفاع بنسبة %21 بإجمالي الفوائد المدفوعة. بينما سيصبح القسط الشهري لقرض الـ 15 سنة هو 591 دولارا بالشهر وبفوائد اجمالية مدفوعة 36380 دولارا. أي بارتفاع بنسبة %6.6 في القسط الشهري وارتفاع بنسبة %22.7 بإجمالي الفوائد المدفوعة.

ولو ارتفعت فائدة الاقتراض السنوية لـ %10، سيصبح القسط الشهري لقرض الـ 70 ألف دولار لمدة 5 سنوات هو 1487 دولارا بالشهر واجمالي الفوائد المدفوعة هو 19238 دولارا. أي بارتفاع بنسبة %12.6 في القسط الشهري وارتفاع بنسبة %108 بإجمالي الفوائد المدفوعة. بينما سيصبح القسط الشهري لقرض الـ 15 سنة هو 752 دولارا بالشهر وبفوائد اجمالية مدفوعة 65360 دولارا. أي بارتفاع بنسبة %35.7 في القسط الشهري وارتفاع بنسبة %120.5 بإجمالي الفوائد المدفوعة.

يتبين مما سبق أن رفع أسعار الفائدة من شأنه أن يرفع أقساط سداد القروض الطويلة بنسب كبيرة، وبالتالي يؤثر ذلك سلبا في قدرة المشتري للعقار بتوفير السيولة. الأمر الذي يتسبب بانخفاض أسعار العقارات لو بقيت كل العوامل الأخرى المؤثرة في أسعار العقار ثابتة.